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Art. 1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo
precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria
amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata
ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi
i poteri e gli obblighi dell’amministratore.
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Art. 1107 Impugnazione del regolamento
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare
davanti all’autorità giudiziaria il regolamento
della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che
lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno
in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L’autorità
giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il
regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per
gli eredi e gli aventi causa dei singoli partecipanti.
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Art. 1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria
amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti
almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento
della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento,
purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno
dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti
l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli
all’interesse di alcuno dei partecipanti.
E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli
atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo
comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza
indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire
la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per
il miglioramento della cosa comune.
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Art. 1109 Impugnazione delle deliberazioni
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può
impugnare davanti all’autorità giudiziaria le deliberazioni
della maggioranza:
Nel caso previsto dal secondo comma dell’art. 1105, se
la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa
comune;
Se non è stata osservata la disposizione del terzo comma
dell’art. 1105;
Se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri eccedenti
l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le
norme del primo e del secondo comma dell’art. 1108.
L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza,
entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il
termine decorre da giorno in cui è stata loro comunicata
la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorità
giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento
deliberato.
Disposizioni correlative
Art. 1105 c.c. – Art. 1107 c.c. – Art.1108 c.c. –
Art.1136 c.c. – Art. 1137 c.c.
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Art. 1110 Rimborso di spese
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti
o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per
la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
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Art. 1111 Scioglimento della comunione
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento
della comunione; l’autorità giudiziaria può
stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore
a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare
gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore
di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi
causa dei partecipanti. Se è stato stipulato per un termine
maggiore, questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria
può ordinare lo scioglimento della comunione prima del
tempo convenuto.
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Art. 1112 Cose non soggette a divisione
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto
quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire
all’uso cui sono destinate.
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Art. 1113 Intervento nella divisione e opposizioni
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire
nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la
divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato
un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo
sempre ad essa l’esperimento dell’azione revocatoria
o dell’azione surrogatoria.
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’opposizione,
per l’effetto indicato dal comma recedente, deve essere
trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione
e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione
della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione
abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro
che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù
di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione
dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda
di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti
dalla comunione può opporsi contro le persone indicate
dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti
da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.
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Art. 1114 Divisione in natura
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere
comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
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Art. 1115 Obbligazioni solidali dei partecipanti
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le
obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali
siano scadute o scadano entro l’anno dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo
di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in
natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della
cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto
il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota
corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.
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Art. 1116 Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla
divisione dell’eredità, in quanto non siano in contrasto
con quelle sopra stabilite.
Titolo
VII
DELLA COMUNIONE
Capo II (dall'art.
1117 al 1139)
DEL
CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
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Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei
diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario
non risulta dal titolo:
1)
il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri,
i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso,
i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte
le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per
la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi
e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori,
i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature
e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas,
per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino
al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
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Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione
di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può rinunziando al diritto sulle cose
anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
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Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione,
a meno che la divisione possa farsi senza rendere più
incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.
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Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art.
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento
o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio
alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne
alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti
comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche
di un solo condominio.
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Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti
o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini
che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi
contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è
possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che
la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata
intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto
dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono
tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione,
contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
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Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà
comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà,
non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
dell'edificio.
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Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale
al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa
convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini
in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso
che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più
scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati
a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative
alla loro manutenzione sono a carica del gruppo di condomini
che ne trae utilità.
Disposizioni complementari
Art. 63, 68, 69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130 e 1138 c.c.)
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Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi
piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra
essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani
o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano del suolo. Al fine del concorso
nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti,
le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non
siano di proprietà comune.
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Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte
e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari
di due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico
del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento
e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco,
la tinta e la decorazione del soffitto.
-
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non
è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso
esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa
delle ripartizioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due
terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della
parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione
del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
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Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare
nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti
dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario
esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è
ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione,
se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio
ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi
con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso
quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui
spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico
solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto
di usare.
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Art. 1128 Perimento parziale o totale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti
i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può
richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo
che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento
di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa
la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno
è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti
sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione
relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione
di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini
i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà,
secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca
cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
-
Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina
un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è
fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o
più condomini. L'amministratore dura in carica un anno
e può essere revocato in ogni tempo dell'assemblea. Può
altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria,
su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto
dall'ultimo comma dall’Art. 1131, se per due anni non ha
reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati
sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione
per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate
in apposito registro.
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Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea
dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei
servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato
il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi
ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria
delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi
comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti
alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun
anno, deve rendere il conto della sua gestione .
-
Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabile dall'articolo precedente
o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio
o dell'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei
partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini
sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio
per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio;
a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa
che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione
o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni
dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio
notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non
adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è
tenuto al risarcimento dei danni.
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Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere
una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente,
con atto notificato all'amministratore, può separare
la propria responsabilità in ordine alle conseguenze
della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato
entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia
della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di
rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio,
il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è
tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato
possibile ripetere dalla parte soccombente.
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Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi
poteri sono obbligatori per i condomini. Contro provvedimenti
dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea,
senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria
nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
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Art. 1134 Spese fatte dal condomino
Il condominio che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso,
salvo che si tratti di spesa urgente.
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Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede:1) alla conferma dell'amministratore
e all'eventuale sua retribuzione;2) all'approvazione del preventivo
delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione
tra i condomini;3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore
e all'impiego del residuo attivo della gestione;4) alle opere
di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo
speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente,
ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
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Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento
di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la
metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può
deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quella della prima e in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione
è valida se riporta un numero di voti che rappresenti
il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del
valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina
e la revoca dell'amministrazione o le liti attivi e passive
relative a mantenere che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore
medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione
dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità
devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal
secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
prevista dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti
i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni
dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in
un registro tenuto dall'amministratore.
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Art. 1137 Impugnazione delle delibere dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le
deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio
ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione
per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
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Art. 1138 Regolamento del condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore
a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga
le norme circa l'uso delle cose comuni, e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun
condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio
e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può
prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio
o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve
essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita
dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato
dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato
a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare
i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di
acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare
alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120,
1129, 1131, 1132, 1136, e 1137.
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Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo
si osservano le norme sulla comunione in generale.
